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作者| 王德清
出品| 雷鋒網產業組
在“去杠桿”的明朗趨勢之下，地產大佬穩坐首富已經成為了歷史。
2020年福布斯中國富豪榜上，曾經風頭無兩的房地產行業，只有碧桂園楊惠妍家族、恒大許家印還分別以第8名和第10名列于榜單之上。
而在此前，地產大佬則是福布斯富豪榜的中堅力量。
萬達集團王建林，曾在一次訪談中脫口而出的一句：“先定一個小目標，比如先掙它一個億。”瞬間刷遍全網。
不經意間就能凡爾賽的背后，和他2013年、2015年、2016年三次登頂福布斯中國富豪榜榜首不無關系。
2017年，恒大集團許家印則登頂福布斯中國富豪排行榜首富的寶座，在此之前，他已經4次躋身前十名。
現如今，地產大佬風光不再，首富的更迭與換血折射的是其背后行業的興衰。
在過去的近40年中，中國的城市化進程推動著住宅、商業地產、寫字樓市場的擴張。但到了2018年，中國的城市化水平已達到59.58%，房地產行業也從增量市場轉向存量市場。
地產的黃金時代已逝，白銀時代接近尾聲，接下來即將迎來青銅時代。
這是現如今房地產行業盛傳的一句話，雖然這句話存在著夸張的成分，但自從“房住不炒”，成為房地產調控的主基調之后，地產行業一直都處于降溫狀態。而在今年的“十四五”規劃中，政府又再次強調了“房住不炒”的定位。
2020年年初新冠疫情的突然爆發，則更是讓這個一直降溫的行業處于了“冰點”。對于房地產來說，尋求新的業務增長點成為必然的趨勢。
房地產開始了多元化的布局，早已不是什么新鮮的事情。如人們耳熟能詳的恒大造車、賣水、搞足球，萬科養豬等等。
但同樣，在很多人看來，房地產企業是搞不好副業的。
“房地產人太驕傲了，驕傲到干什么都是以房地產那一套，拿錢砸、上廣告、快周轉、拿錢請人，把最好的人、最好的明星和最好的東西攏到這兒，（以為）就一定會成功。”
說這句話的是藍潤地產副總裁劉瑞光。在他看來，選擇比做事情更重要，多元化一定要尊重行業規則。多元化要選擇一個行業跟房地產規模基本相等的。
通過公開資料整理
據雷鋒網統計發現，目前國內TOP30房地產企業在多元化布局中，不約而同的都瞄向了智能家居、智慧社區等領域，半數以上還涉足了智慧園區，或者通過各類小鎮、各類產業園轉型產業地產，頭部地產商則還會選擇突破新能源汽車，現代農業、5G等需要更多資金的行業。
如2019年年中，萬科在上海的2019世界人工智能大會上宣布和微軟合作，共同發起設立以“未來城市”為主題的萬科未來城市實驗室；
碧桂園在2019年年會現場更是將公司定位升級為“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”。在產業地產方面，潼湖科技小鎮在智慧化園區方面的探索已經初見成效。而碧桂園服務近三年來，已累計投入科研經費約5.9億元。
央企華潤置地，在2017年成立了物聯網實驗室，并且開發了自己的瑞云系統。2019年11月，華潤置地宣布與華為、中國電信達成智慧城市戰略合作，并將深圳南山科技金融城作為 “智慧城市示范區”，重磅發布。
顯而意見，對于求變的房地產企業來說，國家正在極力推進的智慧城市建設，無疑為其提供了轉型的方向。
但這其中也不乏借著“智慧城市”外衣的投機者。
地產企業的專業在于拿地、建樓、賣房這塊兒，對于先進的科技技術，他們沒什么經驗優勢。
一位人工智能從業者對雷鋒網說到。雷鋒網在搜集資料的時候發現，除了少數幾家頭部房地產商自己建立了智能社區操控平臺之外，絕大多數房地產商都選擇通過與科技企業進行合作。
與此同時，雷鋒網也發現，相比于恒大造車轟轟烈烈的新聞相比，房地產企業做智慧社區的相關新聞，似乎少的可憐，在與部分行業人士交流之后，似乎找到了各中緣由：
此前，無論是互聯網廠商還是專注于智能家居研發的企業，都瞄準了社區這塊應用標地，但囿于各種錯綜復雜的關系，很難突破社區這堵“圍墻”，地產商主動求變，無疑提供了最好的機會。
似乎一切都在向著美好的未來發展，但結果并不美好，大多數合作仍停留在備忘錄或者計劃的層面，即便有了落地的案例，也多半是智能窗簾系統、智能安防系統、智能空調系統、智能新風系統等用戶感知沒那么明顯的場景。
在這背后，科技巨頭們謀求的是智慧地產的入口。而站在地產商的立場上，選擇試水智慧地產，本質上還是在房地產步入新一輪下行周期時的轉型需要，當智慧地產的風口到來時，頭部的地產企業顯然不愿為他人做嫁衣。
除此之外，也有很多房地產企業只是借助智慧社區、智能家居的外衣，通過建設一些用戶比較容易感知到的“社區智能化”設備，以幫助自己的樓盤賣得更好。
顯然，我們并不能一棒子打死所有房地產企業。
就在這個月初，實地在北京發布了OTA智能社區，作為資源整合方，實地集團打造了一套智能人居生態系統。并期望以此實現統一社區身份賬號，統一標準，鏈接多個場景。
然而，真正如此來進行投入的房地產企業屈指可數。
到目前為止，我國智能家居的滲透率還不到5%。而歐美國家智能家居的滲透率已經超過35%，日本和韓國的滲透率超過25%。
相比之下，智慧社區建設更為慘淡，據36氪近期圍繞智慧社區的真偽話題進行街訪結果來看，大多數“路人”給出的回答是不了解或者是不及預期，并且從用戶的角度提出了諸多槽點：
小區現在開始有人臉識別了，進出也方便了很多、安全了很多，但是進出單元門還是要刷卡，還是得帶著卡……
我們家有很多智能產品，但我調教他們的時間比我手動操作的時間還長，經常會有bug……
而在年初新冠疫情爆發時，一些所謂的智慧社區仍舊需要“靠嘴、靠腿、靠經驗”的純人工管理模式。
在智慧城市建設趨勢之下，“城市運營商”邏輯開始主導地產巨頭的發展方向。
隨著國家在轉型背景下提出了“產城融合” 要求產業發展與城市功能提升相互協調，實現“以產促城、以城興產”，傳統的城市核心區產業園發展中低能產業聚集，“空城”和“空轉”等在產城融合發展過程中固有的問題急需做出突破。
通俗的來說，所謂的產城融合，就是你工作在哪，就住在哪，生活的配套設施（酒店、超市、醫院、商場、休閑娛樂等）也就在哪。
就如同上世紀80年代，各地都有一個人們擠破腦袋想要進入的工廠，廠區里要啥有啥，商店、醫院、食堂、宿舍……這其實就是現在所提的產城融合的雛形。
數據顯示，2019年，全國218家國家級經濟技術開發區實現地區生產總值10.8萬億元，169家國家高新區生產總值12.2萬億，總體生產總值占比國內生產總值23.3%，園區正成為我國重要經濟來源之一。
在此背景之下，以招商局蛇口為代表的產業地產企業喊出了“城市運營商”這一目標。
招商局蛇口工業園區
但從資本角度來看，產業地產是一個融資渠道匱乏的產業，且開發和運營期均較長。而無論是前期投資建設還是后期管理運營，產業地產都是以資本鏈條為主軸進行操作。
再來看產業地產的盈利模型，雷鋒網在與多位從事產業地產人士交流后，將其盈利點總結為以下3個方面：
空間開發：通過物業銷售或者自持租賃產生收益；
產業運營：園區提供匹配企業及人員實際需求的多元、有效服務，搭建全方位線上線下服務平臺，通過增值服務兌現獲得政府扶持資金、企業服務收入等；
產業投資：通過資金入股，或者租金入股等方式投資入園企業，扶植入園企業，獲得投資回報。
不難發現，產業地產具有高風險、高投入、長周期的特點，尤其是建設智慧園區，還需要搭建適應未來管理的系統，以及企業需要的配套技術基礎設施。
因此，往往很多地產商，借助政府對智慧產業園區的扶植，做起了“掛羊肉賣狗肉”的生意，以產業之名，行地產之實。
過去幾年間，很多地區的產業園，產業遲遲沒有結果，但住宅部分已經快速銷售完了。
在星河產業集團閻鏡予看來，房地產企業轉型產業地產，首先要構建盈利模式、改變戰略思維，很多產業地產商無法堅持的原因，是在組織架構上可能就沒有把產業地產部門放在一個很重要的位置，并沿用原來房地產的高管來兼任產業的高管。
無論是做智慧社區、智能家居還是立志于要做城市運營商的產業地產商，都需要房地產企業進行科技投入，而相比其他行業，地產行業在技術投資方面有些落后，需要在研發上投入不菲才能進行追趕。
但對于房地產企業來說，其通過科技投入在短期內很難見到可觀的回報，一些早已布局的房地產企業已經深有體會，因此不少房地產企業借由“智能+”故事來進行提高房價。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對雷鋒網表示：“對于房地產商來說，做智慧社區、智能家居是優化產品的體現。但要防范借精裝修房等來變相提高房價的可能，這是需要注意的內容。”
在智慧城市行業人士陳志剛看來，房地產商投入科技的目的應該是要做更以人為本，并能讓老百姓住得起的房子。
事實上，無論是國家提出的產城融合還是智慧城市建設，其目的都是讓人們的生活更加的便利，生活的環境變得越來越好。
這并非只讓馬兒跑，還不喂馬兒吃草。
廣聯達副總裁郭建鋒對雷鋒表示到：“目前在房地產開發這一環節，數字化技術已經可以做到全流程、全要素的進行參與了。”
數字化技術全程參與項目帶來的直接結果就是，不僅建筑質量有了保證，同時在建筑成本優化、建筑速度提升、碳排放等各個方面都有了顯著的優化。
我們的目標是將每個項目的成本降低1/3，進度提升50%，碳排放要降低50%。
郭建鋒接著說到：“這雖然是一個大的目標，但很多項目確實已經實現節省30%的建筑成本。”
毫無疑問，這降低的成本，足夠讓房地產商來進行社區、建筑的智能化升級。
在嚴躍進看來，智慧城市和社區的關系比較大，房地產企業在此類領域中，其實也是一個城市運營商的概念。尤其是在數字經濟下，房企需要積極進行各類基礎設施的打造，同時真正和社區和大消費等結合，以此來尋求增長，而并非是通過提高房價。
同時，空間的智慧化升級，也降低房企未來運營的成本，而在運營中則可以通過獲取的數據，為業主提供差異化的增值服務來獲取回報。
由此來看，目前絕大多數單純想通過提高房價來獲取收益的房地產商，仍處于“試水階段”。
事實上，在智慧城市建設中，房地產企業是一個不可缺少的“中堅力量”
大多數城市的體育館、劇院、社區、產業園區、商業、寫字樓都是由房地產企業來進行運營管理。這些場景的智慧化升級是智慧城市建設不可或缺的一部分，在這個過程中，房地產企業有著天然的優勢。
如華潤置地通過自己的搭建的瑞云系統已經試點了多個項目，在華潤深圳灣片區華潤置地還替政府代建和代運營了一些市政設施，例如春繭體育館，深圳灣人才公園，形成了一套完整的綜合開發和運營模式。
”試水“的華潤置地，顯然為后來者提供了一個可供參考的示范。
但顯然，排在房地產榜首的恒大，還是更熱衷于“造車”
數據顯示，恒大僅在2019年，在“造車夢”上就砸下了3000億元。
而恒大汽車2020年上半年錄得虧損24.57億元，年報顯示，恒大汽車2018年和2019年分別虧損14.28億元和49.47億元。據此，截至2020年上半年，恒大汽車三年來已累計虧損88.32億元。
近日，恒大為辟謠“假造車”新聞，放出的恒馳路測照片
雖連年虧損，但許家印仍樂此不疲，并喊下了“打造享譽全世界的民族品牌”的愿景，和實現到2025年產銷100萬輛、2035年產銷500萬輛的目標。
而反觀恒大智慧科技公司，雖掛著互聯網智慧城市生態運營商的頭銜，喊著“為生活注入科技”為使命的口號，但卻并沒有什么進展。而其公司的注冊資本也僅為恒大在2019年造車投入上的千分之一。
可見的是，作為智慧城市建設的中堅力量，房地產企業還并未做好準備，雖口喊著“城市運營商”的目標，但仍缺乏了一些誠意。
參考文獻：
[1]房地產做不好副業,燃次元 侯燕婷.
[2]智慧地產需要引路人,Alter聊科技.
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